Na omezený prostor lidská společnost klade často protichůdné požadavky. Ten chce to a ten zas ono a ve výsledku z toho bývá v lepším případě mišmaš, v horším střety a sem tam i použití brutálního násilí.
Protichůdné požadavky na objektivně omezený prostor má v rámci možností slaďovat územní plánování, resp. územní plány obcí, měst a krajů (+ dokument odpovídající územnímu plánu republiky), schvalované příslušnými zastupitelstvy. Tuto základní skutečnost by měli znát všichni občané a desetinásobně příslušní úředníci a všichni politici, kteří v dané oblasti rozhodují. Že tomu tak velmi často není, ukazuje vývoj v Česku po roce 1992 bezpočtem případů.
Územní plánování v Československu mělo své dva světlé vrcholy. První byl dán socialistickým zákonem o územním plánování a stavebním řádu (dál stavební zákon) č. 50/1976 Sb., druhý tzv. velkou Vavrouškovou novelou stavebního zákona č. 50/1976 Sb. První byl přijímán pro potřeby centrálně plánovitě řízené socialistické ekonomiky, Vavrouškova novela reagovala na přechod na tržní ekonomiku. Nejvýznamnější změnou bylo omezení zákazů a posílení limitů využití území. Otevíralo prostor pro širší vyjednávání.
Že první dostatečně nechránil životní prostředí? Ano. Při absenci účinné legislativy, zejména v oblastech odpadů, ochrany ovzduší, ochrany zemědělské půdy a ochrany přírody a krajiny opravdu dostatečně jednotlivé regiony chránit nemohl. K tomu zákon o vodách byl devalvován asi dvěma tisíci výjimkami a expertíza projektů nebyla primárně zaměřena na ochranu životního prostředí.
Že Vavrouškova novela požadavky na harmonický rozvoj jednotlivých regionů plnila zjevně nedostatečně? Ano. Byl obnoven kapitalismus, navíc ve značně primitivní podobě. Jak řekl hlavní autor zpackané transformace ekonomiky Československa 90. let, která nás přivedla do polokoloniálního postavení, »o peníze jda až na prvním místě« a »čisté peníze neumím odlišit od peněz špinavých«. Takže se nedivme, že se nepodniká v rukavičkách, že sem tam některá z přehrad vydá těla zavražděných podnikatelů a že mocní podnikatelé se za své delikty vesměs zpovídat před soud nechodí. Už za Masarykovy první republiky platilo, že »když kradl chudý občan, byl zloděj, když kradl bohatý občan, byl kleptoman«.
Neměli bychom se divit, že na místo harmonického rozvoje (vzpomínáte na ta hesla: »Za pět či deset let doženeme Rakousko a Německo v životní úrovni«) většina sociálních jistot vzala za své, ekonomická krize střídá ekonomickou krizi, dnes decentně nazývanou recesí, že bohatnou hlavně bohatí, ekonomika stále více zaostává a upadá, bytová situace zejména mladé generace se zhoršuje, třetina občanů živoří na hranici bídy i pod ní, harmonický rozvoj jednotlivých regionů se ani náhodou nekoná (velká města v čele s Prahou tvrdě tyjí na úkor venkova a měst malých) a že bují nelítostné přetahování zejména silných investorů veřejných i soukromých s občanskou společností a nejednou i s obecními a městskými samosprávami.
Protože poslanci uzákonili od 1. ledna 1992, že tzv. objektivní škody, tj. škody způsobené řádným provozem řádně povolených technologií, nese poškozený i ze zákona. Tato křiklavě nespravedlivá zásada kupodivu moc nevadila ani hlavním šikům ekologů, ač formálně deklarovali zásadu »znečišťovatel platí« a pochopitelně jim vadit hodně měla, protože významnou část objektivních škod tvoří škody na životním prostředí, dále škody na veřejném zdraví ad. Že je tato tolerance příčinou vysoké konfliktnosti rozhodovacích procesů nejen ve věci využití území, tušíte správně.
Námitku, že Vavrouškova novela stavebního zákona nevedla k harmonickému rozvoji jednotlivých regionů, beru. Nepomohla a ani pomoci nemohla, když se v Česku i na Slovensku obnovil kapitalismus, Ministerstvo životního prostředí ČR přišlo k 1. listopadu 1992 o kompetenci za územní plánování a stavební řád a tehdejší (ne)odpovědný ministr hospodářství Karel Dyba přímo vyzýval k ignoraci stavebního zákona ve prospěch pracky trhu, podobně k ignoraci ochrany zemědělské půdy aj.
Za socialismu jsme se učili, že dobrý zákon vydrží dvacet let, dobré nařízení vlády pět let a dobrá vyhláška rok. Kdeže ty zásady jsou. Přitom poslanci jsou na rozdíl od let socialismu luxusně placení!
Následně došlo k desítkám novel stavebního zákona včetně přijetí zcela nových stavebních zákonů č. 183/2006 a 283/2021 Sb. Ten z roku 2021 má jen od roku 2024 již 13 novel, takže se nedivte, že je v oblasti územního plánování a stavebního řádu zmatek a stavební úřady často nestíhají a často i chybují. Neustálé změny stavebního zákona přispívají k tolik kritizovanému pomalému povolování staveb. I pro zkušené úředníky stavebních úřadů bývá těžké se v něm i při rozvinutých počítačových sítích vyznat. Nechybí ani odchody úředníků stavebních úřadů, zejména těch krátce před důchodem, ve chvílích, kdy má nabýt účinnost větší novela stavebního zákona.
Argument pomalého povolování staveb není příliš solidní argument. V lednu 2024 asi 96 % staveb bylo povoleno do roka. Poslední dva roky těžce poznamenala zpackaná digitalizace stavebního řízení v režii piráta Bartoše a spol., takže do roka bylo povoleno jen 82 % staveb, předložených na stavební úřady. Pro politiky jsou ale směrodatné velké investice, ať už jsou efektivní nebo nejsou. Tam je možné se vyfotit před kamerou.
Pomalé povolování staveb má tyto základní příčiny: hrubé závady v předkládaných projektech, nedodržování lhůt pro vyjádření dotčených úřadů v procesních postupech a odpor dotčené a někdy i ohrožené části občanské společnosti.
Prosazování nezákonné trasy dálnice D8 přes velká sesuvná území v Chráněné krajinné oblasti České středohoří bez jakéhokoliv zajištění skončilo v červnu 2013 geology a ekology předvídaným velkým sesuvem půl milionu kubíků hornin na těleso rozestavěné dálnice. Sesuv zničil i dvě stě metrů místní železniční trati, která nebyla opravena dodnes. Povolení této mimořádně špatné stavby prý brzdili ekoteroristé. Že pro to nebyl předložen jediný důkaz? Prý nevadí. Překáželi, takže šlo o ekoteroristy.
Pokud vím, tak za projekt odpovídá projektant a zčásti také investor, tedy ten, kdo ho převezme a rozhodne se s ním přijít na stavební úřad s žádostí o povolení.
Jako zastupitel Prahy 13 jsem zažil přetahovanou, kdy soukromý investor bytových domů ignoroval, že chce stavět na ne příliš stabilním svahu. Stavební úřad Prahy 13 trval na svých podmínkách povolení. Ono asi dvouleté zpoždění šlo na vrub žadatele o povolení. Je třeba dodat, že mu nejspíš ušetřilo řadu nepříjemností. Ignorace možnosti sesutí budovy přichází draho.
Známe i případy, kdy se o podobu projektu přetahovaly dvě vlivné skupiny lobbistů. Asi nejslavnější je souboj »malé« a »velké« dálniční křižovatky v Opatovicích nad Labem, který po několika zvratech vyhrála velká, obludná a zbytečně mnohem větší a třikrát dražší varianta křižovatky na dálnici D11. Uběhlo mezi tím hodně vody v Labi.
Ochrana veřejných zájmů
Předně je třeba říci, že ideální ochrana veřejných zájmů v územním plánování a stavebním řádu neexistovala, neexistuje a nebude existovat. Často jde o střety různých dílčích veřejných zájmů, daných jinými zákony a předpisy, kde je nutné stanovit převažující veřejný zájem a ostatní potlačit. A to je často těžké rozhodování, i kdyby do něj nezasahovala politika. Jenže zasahuje, a často diletantsky. Samotné povolování staveb je vesměs konfliktní proces, zabíráním půdy počínaje. Ideální řešení obvykle vylučuje. O povolování rozhodují lidé, kteří z řady důvodů nemusí být na 100 % na výši. Také nemusí být neutrální. Sem tam rozhodují i pod tvrdým nátlakem.
Mnohé veřejné zájmy má chránit legislativa mimo stavební zákon (ochranu veřejného zdraví, životního prostředí, památek, urbanistických hodnot, bezpečnosti atd. Tyto veřejné zájmy chrání příslušné zákony a jimi zřízené specializované orgány. Tedy, pokud k tomu mají nezbytné pravomoci a pokud nejsou úspěšně vydírány nebo korumpovány silnými účastníky povolovacích řízení.
Za socialismu jsme na jedné straně měli i velká sídliště včetně prakticky kompletního občanského vybavení, byť budovaného obvykle s určitým zpožděním, na druhé straně jsme měli i odtěžené či zatopené obce, velké vojenské výcvikové prostory a prostor »za dráty«. Stát prosazoval hlavně objekty strategického významu – dopravní, spojové, energetické, vodárenské a kanalizační sítě, strategické doly, elektrárny, chemičky, cementárny, hutě, přehrady a objekty armády ČSSR. Činil tak vesměs ve spolupráci s příslušnými národními výbory všech stupňů, které ale vesměs tahaly za kratší konec provazu. Obvykle byly s to projekt korigovat, pokud to nebylo příliš nákladné (klasicky odsíření spalin), nebo pokud to vylučoval charakter projektu (odtěžení či zatopení obce). Výsledkem byl bezprecedentní rozvoj státu, byť některé části rozvoje působily jako větší či menší příkoří.
Po roce 1989 nastal velký chaos, vedoucí k úpadku země. Krátce po převratu byla prosazena obnova obecního zřízení s tím, že si obec může dělat na svěřeném území prakticky, co chce, resp. že může povolit či nepovolit jakoukoliv stavbu na svém území. Bylo to sice vrchovaté naplnění principů obecní samosprávy, ale s možností zablokovat prakticky jakýkoliv rozvoj. Jak chcete stavět komunikaci jakéhokoliv druhu, když vám ji může zablokovat nesouhlas jedné jediné obce na trase! Onen nesouhlas přitom může být přirozený (stavba obec nebo část obce vážně poškozuje), malicherný (chceme modré z nebe) nebo koupený. Někdo má zájem na nerealizaci příslušné stavby a tak si nesouhlas obce koupí. Nemusí tak činit formou poskytnutí nechvalné obálky starostovi. Může stačit jen dobrovolný příspěvek na rozvoj obce.
Vynechávám chaos přinesený špatně pojatými restitucemi. Zvláště nechvalné spory mezi restituenty znemožňovaly nejedno území léta rozvíjet.
Zatímco samospráva rozhoduje o pořízení, přijetí a změnách územních plánů na svém svěřeném území, územní rozhodnutí a stavební povolení vydává územně příslušný stavební úřad v přeneseném výkonu státní správy.
Velká novela stavebního zákona s účinností od 1. července 1998 zavedla závaznost tzv. územních vazeb pro územní plány obcí a měst. Územní vazby, reálně celostátního významu, zahrnovaly trasy komunikací všeho druhu, produktovodů všeho druhu a nově také územní systémy ekologické stability krajiny, uzákoněné zákonem č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny. Zavedla také možnost soudního přezkumu toho či onoho rozhodnutí, učiněné na základě stavebního zákona, a požadavek na nepřetržitou aktualizaci datové základny. Při živelném rozvoji ve velkých městech grafické části území byly nejednou neaktuální a brzdily povolování staveb.
Novely stavebního zákona s výjimkou tzv. technických po roce 1992 slibovaly zjednodušit a zrychlit povolování staveb. Vesměs přinášely opak. Platí to i pro nový stavební zákon č. 183/2006 Sb. Jistě, řadu komplikací přinesl vstup do EU s obrovskou a stále rostoucí, těžko zvládnutelnou legislativou, ale oblast stavebního zákona jí byla dotčena většinou jen nepřímo. Platí to i pro nový stavební zákon č. 283/2021 Sb.
Ochranná pásma?
Ochranná pásma by měla být samozřejmostí, ale nejsou. Běžně se staví v těsné blízkosti dálnic a rušných železnic, což vyvolává citelné škody na veřejném zdraví a pohodě (ve výsledku ale zvyšují hrubý domácí produkt) a potřebu výstavby nákladných a ošklivých protihlukových stěn, financovaných obvykle veřejnými rozpočty. Ne vždy jsou respektována ochranná pásma technické infrastruktury, což ohrožuje bezpečnost a vede ke škodám.
Rozumná společnost nestaví v záplavových územích. Ne ale česká, a to ani po roce 1989. Přes obrovské škody způsobené sérií středně velkých a velkých povodní se intenzívně staví v záplavových územích dál. Zákaz takové výstavby z roku 2002 byl krátce na to devalvován »demokratizací protipovodňové ochrany«. Stručně řečeno, investor vysvětlí stavebnímu úřadu, že povolovaný objekt v záplavovém území nějak, často fiktivně ochrání před případnou povodní, na základě toho dostane požadované povolení a po realizaci příslušné stavby zbývá se jen modlit, aby velká povodeň nepřišla.
Velcí investoři tvrdí, že riziko prodávaných staveb zaplavení velkou povodní kupující vesměs nezajímá. Asi na tom něco pravdy bude, když často staví významné objekty v záplavových územích dál. Zdá se, že vymývání mozků komerční reklamou je i zde úspěšné. Výstavbu ale často organizují i veřejné subjekty, např. Praha a Praha 8 staví novou luxusní čtvrť na povodněmi ohroženém a nebránitelném Rohanském ostrově.
Velké oči předkladatelů velké novely stavebního zákona
Značně nedokonalá ochrana životního prostředí, veřejného zdraví a dalších veřejných zájmů vadila už první Babišově vládě. Provedla jejich omezení, například omezila procesy posuzování vlivů na životní prostředí jen na velké stavby a řadu ekologických povolení nahradila jakýmsi »jednotným ekologickým povolením«, předkládaným příslušnými orgány ochrany životního prostředí ve lhůtách často šibeničních. Nepředložení jednotného ekologického povolení včas znamenalo automaticky souhlas s realizací příslušného projektu.
I když stávající stavební zákon č. 283/2021 Sb. pochází z dílny vlády ANO – ČSSD, deset poslanců stávající vládní koalice ANO 2011, Motoristé a SPD včetně předsedů těchto stran předložilo v prosinci 2025, krátce před jmenováním třetí Babišovi vlády, do Sněmovny návrh velké novely stavebního zákona včetně návrhu změn dalších 41 zákonů. Ač stavební zákon pokrývá prakticky celé právní odvětví a velká novela má charakter nového stavebního zákona, jako poslanecký návrh neprošla vnitřním ani vnějším připomínkovým řízením, které má zachytit alespoň ty nejhorší přehmaty. Přitom je snaha ji prohnat parlamentem co nejrychleji.
Prý jde o kvalitní návrh, vypracovaný odborníky, které ale předkladatelé neuvádí. Někteří nevládní ekologové v nich identifikují deset předních českých soukromých investorů do budov v Česku, zaštítěných Hospodářskou komorou.
Poté byl předložen opět poslanecký komplexní pozměňovací návrh velké novely stavebního zákona. V únoru 2026 příslušné výbory Sněmovny jeho projednávající projednávání přerušily pro mnohé nejasnosti, zaváděnými mlhavými termíny počínaje. Poté byl 16. dubna 2026 poslancům předložen druhý komplexní pozměňovací návrh novely stavebního zákona, opět jako poslanecký návrh. I ten ale budí rozpaky v mnoha směrech. Poslanci mají šibeniční lhůtu na prostudování předlohy, mající téměř tisíc stran, a na případné předložení svých pozměňovacích návrhů. 13. května má jít do druhého čtení (pak už pozměňovací návrhy načíst nebude možné) a o týden později do třetího čtení, kde se bude hlasovat o pozměňovacích návrzích a návrhu jako celku. Zdá se, že mnozí poslanci a senátoři vládní i opoziční chápou, že jde o obrovský průšvih, ale zřejmě budou hlasovat podle pokynů vedení svých politických stran.
Zásadní problémy velké novely
- Těžká degradace krajské a městské samosprávy.
Mají-li obecní, městské a krajské samosprávy alespoň spoluzodpovídat za rozvoj svěřených území (v rámci platných zákonů), musí mít pravomoc do výstavby účinně mluvit. Pokud vznikne na Ministerstvu pro místní rozvoj ČR stavební superúřad, kterému budou podléhat stávající krajské a městské stavební úřady (pobočky stavebních úřadů mají být omezeny jen na města třetí kategorie – ORP), budou moci k rozhodování státních stavebních úřadů jen přihlížet.
- Rozšíření priorit nepodléhajících řádnému schvalování v územním plánování, územním rozhodování a stavebním povolování.
Priority, pro které platí úlevy z územního plánování, územního rozhodnutí a stavebního povolení, se od roku 1998 nebezpečně rozšiřovaly: k dopravní a spojové infrastruktuře přibyly průmyslové zóny, velké bytové celky, velké vodní nádrže a jiné. Nyní mají mezi priority patřit i domy nad 1000 metrů čtverečních, které mají alespoň polovinu plochy na bydlení. Přestože jde zpravidla o podstatně konfliktnější stavby ve srovnání s průměrem povolovaných staveb (na počet má vysoký podíl povolování rodinných domků), rozhodování o nich má být na státním orgánu bez možnosti odvolání. Prostě, státní stavební úřad o něčem rozhodne a vy to budete muset přijmout a nebudete moci obstruovat. Nejen jako občané a nevládní organizace ale ani jako obecní, městská a krajská samospráva. Stane se nejjednodušším stavět »načerno«?
- Stavební úřady mají přebrat kompetence od orgánů ochrany životního prostředí.
Stavební úřady mají přebrat kompetence od orgánů ochrany životního prostředí (např. budou moci zcela ignorovat státní ochranu přírody na celém území ČR s výjimkou území národních parků, chráněných krajinných oblastí, národních přírodních rezervací, přírodních rezervací, národních přírodních památek a přírodních památek, resp. mlhavě vymezené přírodní parky nepatří do zvlášť chráněných území), veřejného zdraví, nemovitých kulturních památek (s výjimkou národních kulturních památek a kulturních památek, ale budou moci ignorovat památkové rezervace, památkové zóny atd.). Ty sice budou moci příslušné projekty připomínkovat, ale o osudu připomínek bude rozhodovat státní stavební úřad, třeba i podle pokynů ministra, a bude moci námitky ignorovat bez řádného vypořádání. Prostě, z řady veřejných zájmů zůstane jediný, rychle povolovat výstavbu prakticky čehokoliv kdekoliv, bez ohledu na následky.
- Porušuje základní požadavky EU na stavby.
Porušuje základní požadavky EU na stavby včetně povinnosti zajistit přístupnost stavby, dodržovat určité minimální odstupy staveb od sebe aj. Podle vedení EU bytovou výstavbu v EU brzdí existence 27 různých stavebních systémů předpisů.
- Vznikne, či se spíše prohloubí dvourychlostní Česko.
Velká města se budou rychle rozvíjet, venkov bude stagnovat nebo upadat.
- Změny územních plánů má mít pravomoc schvalovat rada města či kraje.
Tyto orgány jednají neveřejně a tudíž nekontrolovaně. Tato pravomoc vytváří vysoký korupční potenciál.
- Možné jsou i odchylky od územního plánu.
Stačí, když bude souhlasit vlastník příslušné nemovitosti. Například stavba bude větší nebo vyšší. I taková hrůza, jako projekt Titanik na Praze 13 u stanice metra Nové Butovice, jež má být dvaapůlkrát vyšší než Petřínská rozhledna, by podle navrhovaných změn hladce prošel.
- Bytová výstavba se tak neurychlí.
Jak se nedávno vyjádřil přední soukromý investor do nemovitých staveb, trh s byty je přehřátý, takže se mu nevyplatí stavět nové byty.
- Návrh zavádí řadu mlhavě vymezených pojmů.
Ani odborníci netuší, jak bude nová právní úprava fungovat. Mnohé principy jsou nejasné a mohou se ještě změnit.
- Nejasné jsou přechodné prvky, počínaje účinností části novely již od 1. července 2026.
Další část má nabýt účinnosti k 1. lednu 2027 a zbytek k 1. lednu 2028. Podle průzkumů chtějí odejít asi dvě třetiny pracovníků stavebních úřadů. Mnohé městské samosprávy se netají, že takový stavební úřad v objektu radnice nebudou chtít strpět.
- Zajímavá je i reakce hlavního města Prahy, která se rozhodla svůj špatný návrh nového územního plánu urychleně schválit koncem května 2026.
Návrh je sice zjevně špatný, ale nic lepšího prý není s to zplodit a současný územní plán je z roku 1999 (prosazen byl mimo jiné vyhrůžkou, že v opačném případě bude mimo regulaci špatným územním plánem asi třetina území hlavního města), přitom se územní plány obvykle schvalují na 10 let. Bezprostředním motivem urychleného schvalování návrhu nového územního plánu Prahy je ale nejistota, co nový stavební zákon přinese. Jsou území Prahy, kde byl naplněn a další rozvoj je tak až na drobnosti znemožněn. Že zřejmě nebude opět řádně vypořádáno asi deset tisíc připomínek občanů, je prý jen malá vada na kráse.
Závěr
Mám za to, že by parlament ČR měl návrh velké novely stavebního zákona odmítnout, protože nic pozitivního nepřináší a naopak dále rozbíjí nedokonale fungující systém po roce 1990 pracně vybudované ochrany veřejných zájmů při ochraně životního prostředí, lidského zdraví a kulturního dědictví, odpovídající civilizaci.
Jan Zeman