Nedostatek bytů? Bez výstavby to nikdy nepůjde, říká předsedkyně SON Lenka Veselá

Asi nikoho nepřekvapíme, když řekneme, že bytová problematika je jedním z nejskloňovanějších a zároveň nejkomplikovanějších témat. Už z tohoto titulu to Sdružení nájemníků ČR (SON), které je jedinou organizací u nás zastupující a hájící práva nájemců a uživatelů bytů a domů, nemá vůbec jednoduché. »Ideální stav to není. Spíše stav havárie,« hodnotí v rozhovoru pro iportaL24.cz současnou situaci v ČR předsedkyně SON Lenka Veselá.

Hodně se setkávám s lidmi, kteří řeší nějaký problém s majiteli bytů, u nichž jsou v nájmu. A když se jich zeptám, zda o radu požádali SON, často neví, která bije. Jaké služby tedy nájemníkům nabízíte?

Sdružení nájemníků České republiky funguje 30 let. Máme v našich řadách advokáty, správce bytových družstev i lidi, kteří umí technické záležitosti. V rámci projektu, který podporuje ministerstvo, poskytujeme poradenství, a to jak telefonicky přes poradenskou linku, která funguje každý den, ale i prostřednictvím e-mailu, nebo je možné se do poradny objednat i na osobní konzultaci.

Nepůsobíme jen v Praze. Aktuálně máme patnáct poboček po celé České republice, kam se člověk může objednat nebo si zavolat. Dodávám, že poradny jsou bezplatné, takže není problém se zeptat na cokoliv. Volají nám nejenom nájemci, ale i pronajímatelé. Hodně často se na nás obracejí také referenti z obecních úřadů nebo zástupci neziskových organizací.

Dobrá, vy lidem poradíte, to je jedna věc, ale druhá pak je, že oni si to musejí následně vyřídit sami…

Tím, že jsme nezisková organizace, tak je nemůžeme jít zastupovat u soudu. To je záležitost pouze advokátů. To znamená, že pro nás práce končí tam, kde začíná soud, ale konkrétní hranice je taková, řekla bych, ne úplně jasná.

Samozřejmě, pokud do poradny přijde člověk, nemá finanční prostředky a potřebuje opravdu pomoc, kterou by jinde nedostal, neodmítneme ho. Sepíšeme předžalobní výzvu, případně upozorníme pronajímatele, nebo nakonec i nájemce, že něco porušuje, že se dopouští nějakého protiprávního jednání a aby ho zanechal. To můžeme udělat. Zkrátka poradíme nájemci s konkrétním postupem, včetně toho, kde nebo jakým způsobem má požádat o ustanovení advokáta, pomůžeme se sepisem návrhu k soudu apod.

Na webu máte spoustu videí, kde odpovídáte na ty základní otázky. Co má nájemce dělat, když je mu doručena výpověď z nájmu? Jaké opravy musí hradit nájemce a jaké pronajímatel? Jakým způsobem mi pronajímatel může zvýšit nájemné? Nebo: ve kterých případech může pronajímatel vstoupit do bytu nájemce? Když dovolíte, zastavím se u posledního tématu. Ve spotu říkáte, že po dohodě termínu může pronajímatel zkontrolovat, jestli »se tam bydlí, nebo něco jiného«. Co si pod tím lze představit?

Problém by byl, kdyby tam nájemce víc podnikal, než bydlel.

Jak to pozná?

Nájemce bude mít v bytě kosmetické studio nebo kadeřnictví a nájemníci z ostatních bytů majiteli řeknou, že tam chodí často návštěvy a že se jich tam každodenně střídá několik. Samozřejmě se to může poznat i na základě nějaké vyšší spotřeby za vodu nebo energie. Z toho je pak evidentní, že nájemce neužívá byt k účelu, ke kterému bylo sjednáno, tedy k bydlení. Což je důvod k ukončení nájmu.

Dobře, ale já jsem novinář, a doma píšu články, takže…?

Takže nic. Vy nesmíte zatěžovat byt nebo dům. To je právě to kadeřnictví nebo ta kosmetika, zkrátka něco, kam chodí lidé a kde z toho vyplývá vyšší hluk, imise a podobně. Jako redaktor tam určitě můžete mít místo podnikání, ostatně to třeba i ta kadeřnice také, ale provozovnu už musí mít jinde, jinak je to problém.

Při příležitosti Mezinárodního dne nájemníků, který každoročně připadá na první říjnové pondělí, jste sepsala článek o tom, že kouření ani zvířecí společníky v bytě nelze zakázat. Víte, mě hned napadne, jak cigaretami vše načichne, což znám z bytu jedné příbuzné, a toho zápachu se zkrátka nezbavíte, ani když se dotyčný nebo dotyčná vystěhuje. Já bych si zkrátka dal do smlouvy, že nájemce nesmí v bytě kouřit. Co s tím pak?

Dát si to do smlouvy můžete, ale bude to nicotné ustanovení, ke kterému se nebude přihlížet. Takže ho tam vlastně ani nemá smysl moc dávat.

Podívejte se, je to o tom, že spotřebitel, zaměstnanec, nájemce, to jsou skupiny lidí, které je potřeba chránit, protože jim jde o víc než majitelům nebo zaměstnavatelům. Nájemce v daném bytě bydlí, žije, má tam rodinu a děti, proto je potřeba ho ochránit, a ne ho omezovat úplně ve všem. Na druhou stranu, nájemce se taky musí chovat tak, aby neobtěžoval svým chováním ostatní. Takže všechno by mělo být přiměřené poměrům.

Obvykle, když zůstaneme u příkladu se zvířaty, jedna kočka nebo jeden pes budou v pořádku, ale když tam bude bydlet paní, která chová 20 koček, tak to samozřejmě už možné není. Protože v ten moment již bude z bytu cítit zápach a bude to obtěžovat ostatní. Tam je potřeba být na straně pronajímatele, který by měl vyzvat nájemkyni k odstranění zvířat.

Dobře, ale kde je hranice? Jedno zvíře je málo, dvacet moc, na tom se shodneme. Ale co dál? Pět je akorát, a šest už ne? Mám-li to vzít do důsledku…

Hranice není nikde stanovená, o té by rozhodoval v případě sporu soud. Dvacet, to už je opravdu moc, a myslím, že i těch pět je dost. Jde o to, jakým způsobem konkrétní zvířata chováte a co se v bytě děje. Určitě do bytu nepatří exotická zvířata, pavouci, hadi, o hospodářských zvířatech nemluvě.

Měli jsme třeba případ, kdy se v rámci renovace domů a zateplení vytvořily lodžie a nájemkyně si tam dala klec s fretkami, jejichž prodejem se živila. Fretky dělaly samozřejmě nepořádek a úplně to nevonělo, což je vám jasné. To samozřejmě není v pořádku.

Pronajímatel by měl v tomto případě vyzvat nájemce k vyklizení zvířat, a pokud k tomu nedojde, je to na výpověď pro hrubé porušení povinností nájemce s tříměsíční výpovědní dobou.

V článku byli tedy, pravděpodobně cíleně, zmínění domácí mazlíčci, a pak také ty cigarety. Je mi jasné, že jde o záležitosti, o kterých nájemci kolikrát nemají ani tušení. Jaké je ještě další takové téma, s nímž máte negativní zkušenost v podobě toho, co majitelé na nájemce – v uvozovkách – zkoušejí?

Klíče od bytu. Po nájemci požadují, aby klíč od bytu měli oba – tedy nejen nájemce, ale i pronajímatel. Přitom není vůbec potřeba, aby měl pronajímatel přístup do bytu bez vědomí nájemce. Jedná se, slovy občanského zákoníku, o povinnost zjevně nepřiměřenou okolnostem, protože pokud si nájemce pronajme byt, má právo ho nerušeně užívat. Za to pronajímateli nakonec platí nájemné, ne?! A majitel tam, prosím, nemůže chodit, jak se mu zachce. Ani by neměl mít tu možnost. Když je v bytě havárie (teče voda, hoří apod.), jde o případy krajní nouze, kdy do bytu může vstoupit nejenom pronajímatel, ale kdokoliv, kdo bude zabraňovat ještě větší škodě, zpravidla za účasti hasičů nebo policistů. Ale když je potřeba byt zkontrolovat, pak je potřeba nájemce předem upozornit a jít tam za jeho účasti nebo za účasti jeho zástupce. Stejný případ je, když bude potřeba něco spravit a odstranit nějakou závadu, přičemž nájemce je na druhé straně povinen vyvinout součinnost k tomu, aby tam pronajímatel mohl vstoupit. Pokud nájemce ví předem, že delší dobu nebude doma, může svěřit klíče příbuznému, sousedovi nebo osobě, které zkrátka věří, a upozornit pronajímatele, že v případě nějaké např. nutné opravy mu tato osoba byt zpřístupní. Takže neexistuje možnost, že by tam majitel měl chodit vždy, kdy se mu zlíbí.

A jak je to s neplacením nájmu? Co když se zpozdí? Jak pádný je to důvod k výpovědi?

Jsou dva druhy výpovědních důvodů. Jeden pro hrubé porušení povinností a druhý pro zvlášť závažné porušení povinností. Když dlužíte na nájemném a na službách více než za tři měsíce, jedná se o zvlášť závažné porušení povinností a je to tzv. na okamžitou výpověď. Pronajímatel vám může dát výpověď bez výpovědní doby, tzn. že doručením nájem končí. Pokud dlužíte nižší částku, třeba za dva měsíce nebo i za měsíc, pak vám pronajímatel může dát výpověď pro hrubé porušení povinností. Je pak na nájemci – v případě, že to není pravda – aby se obrátil k soudu a prokazoval, že nájemné a služby zaplatil a že na to má doklad, tedy buď výpis z účtu, nebo nějaký příjmový doklad. Zkrátka že má všechno řádně uhrazené. Pokud to neprokáže, výpověď může být oprávněná.

Novinkou tohoto roku je zákon o podpoře bydlení. Vítáte ho? A v čem naopak může být problematický?

Já začnu možná zeširoka. A souvisí to i s vaším předchozím dotazem. My totiž bojujeme s jednou věcí. Bytů je málo, zejména ve velkých městech jako Praha nebo Brno jsou téměř pořadníky na byt. Aby ho nájemci získali, musí dokládat různá potvrzení o zaměstnání, výpisy z insolvenčního rejstříku, že nemají exekuce, a podobně. Současně existuje řada vlastníků, kteří se o byty nechtějí starat, dát si s tím tu práci a zaobírat se jejich pronajímáním. Této situace využívají společnosti, které nabízejí, že si od vlastníků byty pronajmou a budou je z pozice nájemce dál dávat do podnájmů. Což se i děje. Dělá to mnoho firem. Dokonalý nájemník, UlovDomov, Ideální nájemce a další… Všechny tyto společnosti garantují vlastníkům, že i v případě dluhu na nájemném za nájemce dluh doplatí. Je jasné, že aby to mohly garantovat, potřebují si udělat obrázek o budoucím uživateli bytu a v podstatě ho svlečou do naha, když to řeknu obrazně. Tito uchazeči o byt musí dokládat potvrzení o zaměstnání, výši svých příjmů, podepisují, že v bytě nebudou přijímat návštěvy, mít psa nebo i dítě. Problém je, že vlastník, který se o byt – řekněme – nechce starat, ale chce z něj mít pravidelný příjem v podobě nájemného, nemá v současné době obecně jinou alternativu, než svěřit byt do správy těmto společnostem. A tím se dostávám k zákonu o podpoře bydlení. Vlastník bytu bude mít možnost svěřit byt do správy třeba obci, která jej využije pro potřeby např. seniora nebo rodiče samoživitele. Vlastník bude mít garantované nájemné a současně se do systému dostane byt, který bude sloužit pro ty, kteří jej skutečně potřebují. Nájemní smlouva navíc nebude obsahovat neplatná ujednání. Může se tím vytvořit alespoň nějaká konkurence pro firmy, které s podnájemci zacházejí hodně nedůstojně a chtějí po nich věci, na něž nemají nárok. Chci věřit tomu, že se najdou vlastníci bytů, kteří si nebudou chtít kazit dobré jméno a budou se chtít ke slušným nájemcům chovat korektně.

A co se týče zavedení kontaktních míst pro bydlení (která už mimochodem v ČR v některých obcích jsou), uvidíme, zda budou fungovat. To mi ale asi úplně nepřísluší hodnotit. Já chci jen říci, že asi všichni momentálně bojujeme s nějakou ztrátou důvěry v systém. Obecně platí, že lidi nedůvěřují státu v tom smyslu, že jim je schopen v případě potřeby pomoci. Třeba je právě tohle prostředkem ke zlepšení toho vědomí a nějaká cesta k »sociálnímu smíru«. Na druhé straně to bude něco stát, což při současném napjatém státním rozpočtu je jedním z důvodů, proč mnoho lidí zákon v této podobě nechce. Podle názorů jeho předkladatelů by se ale náklady státu na realizaci zákona měla vyplatit. Uvidíme, jak to nakonec dopadne. Na jednom se ale v podstatě všichni shodnou, nejhorší by bylo nedělat nic a situaci neřešit. Ve vyloučených lokalitách obchodníci s chudobou krásně pronajímají garsonky za 25 tisíc na měsíc a všechno jim to prochází a stát to mnoho let ještě dotuje, protože prostě teď není jiná možnost. Zákon o podpoře bydlení by situaci mohl pomoci řešit.

Jeho součástí je nicméně i změnový zákon, do něhož bylo vloženo nové ustanovení upravující tzv. »vyklizovací rozkaz«. Pronajímateli by se měl dostat do rukou nový nástroj pro případ, kdy se i po skončení nájmu jeho původní nájemce odmítá z bytu vystěhovat. Vyklizovací rozkaz by měl proces vyklizení uspíšit. Schvalujete ho?

Ano. Tady jde o situaci, kdy už nájemce není nájemcem. Nájem mu již byl nějakým způsobem ukončený, ať už z důvodu na jeho straně, že něco porušoval, nebo majitel například potřeboval byt čistě pro sebe. Jenže byt je pořád obsazený. Opakuji, nájemce už v tu chvíli není nájemcem, ale je to uživatel, který tam nemá už být, a tam je vyklizení zcela na místě. A pokud se to zrychlí, třeba to některé pronajímatele bude motivovat k tomu, že budou poskytovat nájemní smlouvu na delší dobu než na rok, alespoň to někteří z nich tvrdí.

Součástí změn je i návrh, aby nájemci měli povinnost zřídit si datovou schránku. Co říkáte na tuto novinku?

Jsme rozhodně proti a naše organizace se vůči tomu ohrazuje. Obáváme se, že se to dotkne zejména seniorů a lidí s omezenými finančními prostředky. Nemají chytré mobily, internetové bankovnictví a ani internet. Takže si nedokážu představit, že by tito lidé měli datové schránky, plus že by je měli i pronajímatelé, protože ve chvíli, když si tu datovou schránku zřídíte, už není cesty zpátky. Doručovat vám do ní budou i státní orgány. Úplně si nedokážu představit, jak si senior vyzvedává datovou zprávu. Proto tedy za nás NE.

Sama jste zmínila, že je u nás nedostatek bytů celkově. Před kanceláří máte i letáky, které na bytovou krizi upozorňují. Může se SON angažovat i v této problematice? Protože před každými volbami se mluví o dostatku bytů jako o prioritě, a pak kde nic tu nic…

Mimochodem, ty plakáty tady visí 30 let, a je to pořád stejné. Dostatek bytů nebyl nikdy. My se angažujeme, jak v rámci našich možností můžeme. Nejsme ani poslanci, ani senátoři, nejsme státní orgán. Jsme nezisková organizace, spolek. Pokud jsme tudíž někam přizváni, například ke kulatému stolu, rádi přijdeme a snažíme se vysvětlovat, co nájemce trápí a co je potřeba zlepšit. A první věc je, to si řekněme na rovinu, že je potřeba ty byty stavět! Bez výstavby to nepůjde a víme, jak to tady nyní s výstavbou je, že to není »stav ideál«, ale spíš »stav havárie«.

Takže uvidíme, jestli se to zlepší a jestli nakonec dojde k digitalizaci stavebního řízení – za ten rok nebo dva, jak vláda slibuje. Bez zrychlení to ale rozhodně nepůjde!

Petr Kojzar

FOTO – archiv Lenky Veselé