Zdražování hypoték zrychlilo, dostupnost vlastního bydlení prudce klesá

Zatímco ceny bytů se pro většinu lidí nacházejí v nedostupných výšinách a nadále rostou, zdražují už osm měsíců v řadě také hypotéky. Navíc tentokrát výrazně. »Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vyskočila na 5,79 procenta. Meziměsíčně tak vzrostla o 0,28 procentního bodu. Od březnového minima už hypotéky zdražily téměř o celý procentní bod. A zatímco ještě během léta sazby rostly jen pozvolna, nyní je patrné výrazné zrychlení,« konstatuje dnes v úvodu zprávy o říjnových sazbách na webu hypoindex.cz Milan Vodička.

Swiss Life Hypoindex je reprezentován číslem, které odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru pro odhadní ceny nemovitosti (LTV) do 80 %.

Splátky rostou o tisíce

Dopad výrazně vyšší sazby je zřetelně vidět na modelové hypotéce ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let. »Ještě v březnu při sazbě 4,89 % vycházela měsíční splátka přibližně na 20 240 Kč, dnes při sazbě 5,79 % činí zhruba 22 095 Kč. Rozdíl se tak během několika měsíců přiblížil 1900 korunám měsíčně. Pro domácnost už nejde o kosmetickou změnu, ale o částku, která může významně ovlivnit rodinný rozpočet,« poznamenává Vodička.

Měsíční splátka – vzorový příklad

Končí fixace za stovky miliard, řada domácností se »prohne«

Do rostoucích sazeb podle Vodičky navíc vstupuje další zásadní faktor, a to velká refixační vlna. »Rok 2026 je specifický tím, že řadě domácností končí fixace hypoték sjednaných v době mimořádně levných peněz. Podle aktuální analýzy České národní banky letos projde refinancováním či refixací přibližně 470 miliard korun hypotečních úvěrů. Jejich původní průměrná sazba přitom činí pouze kolem 3,2 %,« konstatuje Vodička a dodává: »Pro řadu domácností to znamená citelný zásah do rodinného rozpočtu. ČNB odhaduje, že dotčeným klientům může letos splátka hypotéky vzrůst v průměru přibližně o 1900 Kč měsíčně, tedy zhruba o 15 %.«

Banky pochopitelně zdražují především delší fixace

»Zajímavější, než samotný růst průměrné sazby je ale tentokrát struktura zdražování. Banky totiž neupravují všechny fixace stejně. Na trhu je patrná tendence více zdražovat především delší fixace, zatímco například jednoleté fixace se některé banky snaží držet atraktivnější,« poznamenává Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Vodička to dále vysvětluje: »U dlouhé fixace banka přebírá riziko vývoje ceny peněz na podstatně delší dobu. Musí proto více zohlednit nejistotu kolem budoucí inflace, tržních úrokových sazeb i celkového ekonomického vývoje. Kratší fixace jí naopak umožňuje cenu úvěru relativně brzy znovu nastavit. Pro klienta ale platí druhá strana mince. Nižší sazba u jednoleté fixace neznamená automaticky levnější hypotéku po celou dobu splácení. Kratší fixace sice může přinést nižší počáteční úrok, zároveň však na klienta přenáší větší část rizika budoucího růstu sazeb.«

Úrokové sazby u jednotlivých fixací v říjnu 2026

Byty přitom za pět let zdražily víc než o polovinu

Připomeňme v souvislosti se zdražováním hypoték také dlouhodobě prudké zvyšování cen bytů. »Vlna zdražování bytů v ČR nebere konce. Za posledních pět let se jejich ceny zvýšily o téměř 54 %, za deset let už o 152 %,« upozornil počátkem července na webu hypoindex.cz hlavní ekonom Banky CREDITAS Petr Dufek. Byty se podle něj staly velmi atraktivním nedostatkovým aktivem, které je stále méně dostupné pro běžné bydlení. »Hlavním důvodem je přetrvávající nesoulad mezi nabídkou a poptávkou. Příčinou není pouze vznik rozsáhlého segmentu investičních bytů. Výstavba nových bytů totiž není nijak mimořádně vysoká a ve srovnání například s Polskem dosahuje zhruba poloviční úrovně,« poznamenal Dufek.

Ivan Cinka