Na trhu s realitami existují dvě skupiny kupujících. Tou první, početnější, jsou lidé hledající domov pro sebe a svoje rodiny. Menši, ale významná část trhu, je pak tvořena investory, kteří pořizují nemovitosti za účelem dalšího pronajímání. Tento trend odráží silnou motivaci k vytváření domova a stabilního prostředí na straně jedné, a na straně druhé pak významnou roli hrají nemovitosti jako investiční příležitosti v současném ekonomickém prostředí. Vyplývá to z průzkumu, který provedla analytická společnost CEEC Research v prvním pololetí roku 2024.
Zásadní roli v pořízení vlastního bydlení hrají možnosti jeho financování. V současnosti jsou poměry vyrovnané. Přibližně polovina kupujících (52 %) preferuje, podle ředitelů developerských společností, platbu za nemovitost z vlastních prostředků, což naznačuje stabilní finanční zázemí této skupiny klientů. Druhá polovina zájemců (48 %) spoléhá na peníze od bank – na hypoteční úvěry. Rozdílný přistup k nákupu nemovitostí je dán nejenom finančními možnostmi kupujících, ale také jejich preferencemi. Financování prostřednictvím hypotéky je značně ovlivněno i podmínkami a dostupností hypoték: lidé buď nejsou ochotni akceptovat příliš vysoké úrokové sazby, nebo kvůli nim na úvěr ani nedosáhnou. Pokud by se úrokové sazby snížily ke 4 procentům, pak by se, podle většiny ředitelů developerských podniků (78 %), zvedl zájem o financování hypotékou. Přibližně jedna pětina dotázaných (22 %) si přesto myslí, že by poměr zůstal stejný.
»Hypotéky v posledních letech, kvůli intervenci České národní banky, podražily. ČNB reagovala na vysokou inflaci a snažila se tak předejít spuštění inflační spirály, které hrozilo a mělo by obrovský dopad na celkovou ekonomiku země. Trh s nemovitostmi a výše úrokových sazeb jsou spojené nádoby a tento vývoj událostí měl významný vliv jak na nabídku nemovitostí, tak i na poptávku po nich. Nyní přichází postupné uvolňování ‘otěží’ a snižování úrokových sazeb, které přispívá k pozitivnímu očekávání v podobě zvýšené poptávky,« komentuje současnou situaci na trhu s nemovitostmi Michal Vacek, ředitel analytické společnosti CEEC Research.
Hlavním motivem ke koupi nemovitosti na pronájem je pořízení dlouhodobého aktiva, kde investoři vidí příležitost pro stabilní a rostoucí hodnotu vložených peněz. Jen malý počet investorů vnímá pravidelné příjmy z nájemného jako primární důvod pro koupi nemovitosti. Měsíční renta z nájmu nebývá hlavní motivací.
Téma financování nemovitosti je klíčové, a proto mu developerské společnosti věnují stále větší pozornost. Jejich přístupy ke kupujícím a hledání nejvhodnější varianty platby se ale liší, což odráží různorodost strategií v tomto oboru. Řada společností využívá specialisty mimo firmu a spoléhá se na externí partnery a jejich odbornost.
Často využívají i spolupráci přímo s bankami. Proces financování je pak pro zákazníky jednodušší v tom směru, že banka jim poskytne přímý přístup k půjčkám a hypotečním produktům. Méně častá – přesto významná – zůstává možnost vlastních hypotečních poradců. Díky tomu mohou společnosti nabídnout individuální financování a poradenství přímo na míru a pod jednou střechou. Jde o baliček komplexních služeb zákazníkům – od výběru nemovitosti až po konečný prodej a převod peněz.
Drahé půjčky – tedy vysoké úrokové sazby – jsou hlavní bariérou pro plynulé financování hypotékou, protože výrazně ovlivňují dostupnost bydlení pro potenciální kupce. Jako další překážku pak developeři zmiňují menší dostupnost hypotečních úvěrů, za kterou mohou stát jak tržní faktory, tak i bankovní politiky. Kromě těchto klíčových faktorů, které ztěžují celý proces financování, jmenují firmy i další problémy. Mezi ně patří jednoznačně fakt, že nemovitosti na trhu zdražují. Rostoucí ceny a tím i vyšší počáteční investice pak mohou odradit kupující od jejich záměru.
Developeři také upozorňují na nové regulatorní požadavky – jako jsou DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního přijmu) a DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu a čistým měsíčním příjmem žadatele). Problematická je často rozporuplná cenotvorba a někdy až nesmyslně stanovené podmínky ze strany finančních institucí.
Předseda představenstva společnosti Central Group Dušan Kunovský je přesvědčený, že: »Úrokové sazby hypoték budou dále klesat a už letos by se mohly dostat ke 4 % ročně. Díky zlevnění hypoték a zlepšení jejich dostupnosti se na rezidenční trh vrátí značná část odložené poptávky z předchozích dvou let. Prodeje nových bytů, a s tím i objem nově poskytnutých hypoték, letos velmi podstatně porostou.«
A Petr Palička, ředitel realitní divize společnosti Penta, dodává: »Vzhledem k poklesu úrokových sazeb vyhlašovaných ČNB očekávám snižování úroků hypoték a současně nárůst počtu nových a přefinancovaných hypoték. To jednoznačně podpoří prodeje bytů.«
Ján Šivec, ředitel společnosti Auklan, vidí budoucnost postupného snižování úroků u hypoték paralelně s volbami do Poslanecké sněmovny ČR na podzim příštího roku: »Je nasnadě, že největší rozhodnutí se budou řešit na přelomu roku, tj. výběr bydlení, aby se na jaře mohly realizovat nákupy. Na jaře roku 2025 tedy vidíme reálné rozhýbání trhu s bydlením i větší investice do energeticky úsporné výstavby, která přinese úspory po celou dobu užívání nemovitosti.«
Údaje vycházejí ze Studie developerských společností H1/2024 zpracované analytickou společností CEEC Research, která je v plném znění zveřejněna na www.ceec.eu.
Martin Kalous